仅有住宅也能履行，老赖不能再拿这个当盾牌了

　　“仅有住宅”履行难是司法实践中的大难题，许多法院都以履行房子为被履行人“仅有住宅”为由回绝进行履行，许多“老赖”也常常拿这个做盾牌。那“仅有住宅”究竟能不能履行呢？笔者在这儿很确认的告诉我们，根据最新规则及司法实践的最新事例，在契合必定条件的条件下，“仅有住宅”也能够履行。接下来，本文结合“仅有住宅”能不能履行这一问题的由来、历史沿革、最新规则及最新司法事例，试着对这一问题进行解读。

　　主张我们把本文收藏和转发给同事，假如遇到法官以“仅有住宅”为由不给履行或遇到“老赖”以此为盾牌，就把本文发给他。

　　一、“仅有住宅”不能履行的由来

　　假如被履行人只要一套房子法院是不能强制履行的，这种说法在社会上流传很广。但事实上，我们国家从来没有规则过被履行人只要一套住宅时不能强制履行，上述说法源于2004年最高院《关于人民法院民事履行中查封、扣押、冻结财产的规则》（以下简称《查扣冻规则》）第六条的规则，该条规则：“对被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋，人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或许抵债。”

　　需求留意的是，这儿仅仅说“日子所必需的”并没有说“仅有一套”。“仅有”一套和“日子所必需的”是有很大区别的，只要一套不必定是“日子所必需的”，有两套房子假如其抚育家族人数较多也可能是日子所必需的。但是，在司法实践中，“被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋”往往是被履行人的“仅有住宅”。

　　因为履行的标的物是房子，要想以房子对应的价值偿还债款，有个条件便是房子必定要“变现”，而房子变现有折价、拍卖、变卖三种方法，根据上述“能够查封，不得拍卖、变卖或许抵债”规则，已然只能查封，不能“变现”，那结果便是履行不了，久而久之，“仅有一套房”不能强制履行的说法就流传开来了。

　　《查扣冻规则》第六条的规则立足于以人为本及尊重和保证人权的精力，对保证被履行人及其所抚育家族在民事强制履行程序中所享有的根本的生计权供给了法令根据。

　　这一规则的中心在于如何平衡生计权和债款的关系。生计权，是指在必定社会关系和历史条件下，人们应当享有的保持正常日子一切必要的根本条件的权力。我国一向重视对公民生计权的维护，2004年3月我国宪法修正案，以及民事诉讼法等法令和行政法规中对此都作出了相应规则。可见，生计权是宪法赋予公民的根本权力，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种肯定权，任何人都不能侵略的。而债款仅仅一种一般权力，是相对权。债款关系只要在不危害国家和社会公共利益及社会根本次序的条件下才干得到维护。因此，生计权高于一切，是其他权力存在的基础，生计权得不到保证，其他权力就无从谈起。

　　二、对《查扣冻规则》第六条的解读

　　对《查扣冻规则》第六条，我们可做如下了解：

　　榜首，该条除了维护被履行人外还维护其所抚育的家族。

　　第二，必需是“日子所必需的”的房子。

　　对此，《查扣冻规则》第7条规则：

　　“关于超越被履行人及其所抚育家族日子所必需的房子和日子用品，人民法院根据请求履行人的请求，在保证被履行人及其所抚育家族最低日子规范所必需的寓居宅屋和一般日子必需品后，可予以履行。”

　　据此，超越“日子所必需“的房子不受此限制，但该条规则并未清晰何为超出日子所必需的房子？也没有清晰保证最低日子规范所必需住宅的操作形式。这导致实践中许多法院对“仅有”一套住宅履行时，往往采纳“查封后待处理”的消极方法应对，形成许多案子久拖未决，债款人的利益无法得到保证，也影响了法院的司法威望。

　　第三，这儿的房子还有必要是“寓居”房子，一般来说商用房子是不受此限制的。

　　根据上述《查扣冻规则》，在多年以来的司法实践中，许多法院在履行“仅有住宅”时，都根据《查扣冻规则》第六条的规则未予履行，例如在梁兆航与罗会元等民间假贷纠纷案中，广州中院以为：在本案履行过程中，天河区人民法院依法查封了两被履行人名下的房产，但《最高人民法院关于人民法院民事履行中查封、扣押、冻结财产的规则》第六条规则：“对被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋、人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或许抵债。”因为两被履行人的户籍均在涉案房子，除了该房子外，未发现被履行人有其他房子。因此，在没有作出详细可行的安顿办法以保证两被履行人的生计寓居权的情况下，目前本案暂不具备拍卖涉案房子的条件。

　　三、何为日子所必需的寓居宅屋?

　　司法实践中一般是这样掌握的：

　　1、是否有才能租借房子寓居?任何人都不是有必要寓居自有住宅，租借的住宅相同能够寓居，能够满意寓居条件，所以，有收入能够租借住宅的情况下，现寓居的房子就不是有必要的住宅;2、假如没有收入来源不能租借房子寓居，那么还要看该房子是否和《城镇最低收入家庭廉租住宅管理办法》所规则的人均廉租住宅面积规范相适应，（该办法规则：城镇最低收入家庭人均廉租住宅保证面积规范原则上不超越当地人均住宅面积的60%。）被履行人超越人均廉租住宅面积规范的部分不是必需的房子。

　　四、假如是设定典当的房子呢？

　　上述《查扣冻规则》为最高院2004年发布的司法解释，2005年最高院又发布了别的一个司法解释，即《最高人民法院关于人民法院履行设定典当的房子的规则》（以下简称《典当规则》），假如被履行房子是设定典当的房子，应该优先适用《典当规则》，根据《典当规则》，关于被履行人一切的现已依法设定典当的房子，人民法院能够查封，并能够根据典当权人的请求，依法拍卖、变卖或许抵债。”

　　人民法院对现已依法设定典当的被履行人及其所抚育家族寓居的房子，在裁决拍卖、变卖或许抵债后，应当给予被履行人六个月的宽限期。在此期限内，被履行人应当自动腾空房子，人民法院不得强制被履行人及其所抚育家族迁出该房子。上述宽限期届满后，被履行人仍未迁出的，人民法院能够作出强制迁出裁决，并依照民事诉讼法的规则履行。强制迁出时，被履行人无法自行解决寓居问题的，经人民法院审查事实，能够由请求履行人为被履行人及其所抚育家族供给临时住宅。此外，被履行人如归于低保目标且无法自行解决寓居问题的，人民法院不该强制迁出，这意味着停止履行。《典当规则》系针对履行设定典当房产的专门规则，人民法院在履行设定典当的房产时应优先适用。我们能够这样了解，假如是设定典当的房子，即使是被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋，也应该能得到强制履行，除非被履行人如归于低保目标且无法自行解决寓居问题。

　　五、《履行贰言和复议若干问题的规则》对此问题的态度

　　“仅有”一套房无法履行的问题在实际中大量出现，成为困扰司法实践的一个大难题，形成了事实上的不公平缓不公正。法院不处置“仅有住宅”，虽然保证了被履行人及其所抚育家族的生计权，但是这是以献身债款人的利益为价值的，在现代文明社会，被履行人及其抚育家族的根本寓居条件是应当得到保证，但这应当是社会保证制度的功用，归于政府责任的规模，不该该把这种保证责任强加到请求履行人身上。

　　有鉴于此，最高院于2015年5月5日出台了《关于人民法院处理履行贰言和复议案子若干问题的规则》（以下简称《履行贰言和复议规则》），其第二十条规则：金钱债款履行中，契合下列景象之一，被履行人以履行标的系自己及所抚育家族保持日子必需的寓居宅屋为由提出贰言的，人民法院不予支持：

　　（一）对被履行人有抚育责任的人名下有其他能够保持日子必需的寓居宅屋的；

　　（二）履行根据收效后，被履行人为躲避债款转让其名下其他房子的；

　　（三）请求履行人依照当地廉租住宅保证面积规范为被履行人及所抚育家族供给寓居宅屋，或许赞同参照当地房子租借商场均匀租金规范从该房子的变价款中扣除五至八年租金的。履行根据确认被履行人交付寓居的房子，自履行告诉送达之日起，现已给予三个月的宽限期，被履行人以该房子系自己及所抚育家族保持日子的必需品为由提出贰言的，人民法院不予支持。

　　接下来，笔者对此最新规则进行一下解读：

　　1对《履行贰言和复议规则》二十条的根本解读

　　法院在处置被履行人的房产时，常常会遇到被履行人以被履行房子系被履行人及其所抚育家族日子所必需的房子提出贰言，主张法院不能处置相应房子，这种景象在实践中非常普遍。上述《查扣冻规则》第六条的根本精力，中心目的是保证被履行人及其所抚育家族的根本寓居条件，在现代文明社会，被履行人及其抚育家族的根本寓居条件是应当得到保证，但这应当是社会保证制度的功用，归于政府责任的规模，不该该把这种保证责任强加到请求履行人身上。在我国目前没有建立有用的住宅保证体系的背景下，《履行贰言和复议规则》第二十条在总结之前经历的基础上，对该问题进行了规则，其根本思路是：

　　榜首，人民法院保证的是被履行人的寓居权，而非房子一切权；

　　第二，这种寓居权应当是被履行人及其抚育的家族日子所必需；

　　第三，保证是有期限的，债款人对债款人生计权的保证是应急性，所谓救急不救穷，债款人最终还是应当向当地政府请求住宅保证，不能让本应由政府承当的社会保证责任悉数转嫁给债款人承当；

　　第四，被履行人不能利用法令对其生计权的保证来躲避履行。（以上四条转自江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院处理履行贰言和复议若干问题规则了解与适用》一书）

　　2对被履行人贰言请求不支持的详细景象

　　1、履行根据收效后，被履行人为躲避债款转让其名下其他房子的；

　　这条非常好了解，履行根据收效后，被履行人为躲避债款转让其名下其他房子导致现在履行的房子为其日子所必需的寓居宅屋，因为是被履行人为躲避债款歹意行为导致的，则法院应当履行。但需求留意的是，搬运房子的行为有必要在履行根据收效后，现已搬运的房子有必要是被履行人自己的房子

　　2、对被履行人有抚育责任的人名下有其他能够保持日子必需的寓居宅屋的；

　　对被履行人有抚育责任的人，主要包含被履行人的爱人、成年子女、爸爸妈妈等主体。这儿的抚育，应做广泛的了解，包含婚姻法中的抚育、抚育、赡养。该条的意思是，即使被履行的房子归于被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋，但假如对被履行人有抚育责任的人名下有能够保持被履行人日子必需的寓居宅屋，则法院应当履行。

　　3、请求履行人依照当地廉租住宅保证面积规范为被履行人及所抚育家族供给寓居宅屋，或许赞同参照当地房子租借商场均匀租金规范从该房子的变价款中扣除五至八年租金的。

　　以往司法实践中法院能够在保证被履行人及其所抚育家族必定期限寓居权或许给被履行人及其所抚育家族供给住宅的情况下，对被履行人名下的日子所必需的寓居宅屋进行履行。该条吸纳了原有精力，根据该条规则，假如请求履行人依照当地廉租住宅保证面积规范为被履行人及所抚育家族供给寓居宅屋，或许赞同参照当地房子租借商场均匀租金规范从该房子的变价款中扣除五至八年租金的，则法院必需求对相应房子履行。这儿需求留意的是，当地指的是强制履行房子所在地，廉租房保证面积规范需求依照当地政府发布的规范确认。关于租金，租金水平应当参照当地房子租借商场的均匀租金规范，这儿的当地也指的是强制履行房子所在地，而所谓均匀租金规范，一般是指必定区域内租房商场近期均匀租金水平。关于扣除租金的时间，《履行贰言和复议规则》在归纳平衡请求履行人和被履行人利益的基础上，设置了5—8年的区间，5—8年的区间式的设计，赋予了履行法院在这段期限内根据案子详细情况，对被扣除租金进行适当调整的自由裁量权。别的，期间式的设计，也能够提高被履行人的合作程度，假如被履行人合作法院履行，可考虑少给些租金，假如其不合作，依照5年的最低规范给其租金法院也能够强制履行。

　　3《履行贰言和复议规则》和《典当规则》适用的问题

　　有客户向笔者咨询，关于履行设定典当的仅有一套房原有《典当规则》是否还持续适用？关于该问题，《履行贰言和复议规则》并未清晰阐明，笔者以为，原有《典当规则》在《履行贰言和复议规则》出台以后应该还有适用空间。假如履行设定典当的房子归于被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋，法院能够持续依照《典当规则》进行履行。

　　实践中，债款人在做业务过程中应做好情报收集及取证工作，了解债款人和保证人的资产情况、家庭及抚育人情况，假如债款人或保证人只要一套房子，应慎重评价风险，假如有可能，尽可能和债款人或保证人签定典当协议，并做好典当挂号，这样债款人作为典当权人享有优先受偿权，在处置房子时也会更便当。别的，假如有可能，还应尽量添加其他担保办法。

　　六、最高院的一个容易引发争议的新规则

　　最高院的新规则及争议

　　2017年2月28日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债款案子有关问题的告诉》法〔2017〕48号，在该告诉第六条规则：“维护被履行夫妻两边根本生计权益不受影响。要建立生计权益高于债款的理念。对夫妻一起债款的履行涉及到夫妻两边的薪酬、住宅等财产权益，乃至可能危害其根本生计权益的，应当保留夫妻两边及其所抚育家族的日子必需费用。履行夫妻名下住宅时，应保证日子所必需的寓居宅屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋。”

　　在这个新司法解释里，最高院强调了“要建立生计权益高于债款的理念”，并提出“履行夫妻名下住宅时，应保证日子所必需的寓居宅屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被履行人及其所抚育家族日子所必需的寓居宅屋。”