杭州厂房抵押贷款
2019-07-05 10:22 admin
很多借款人提供的土地及厂房存在只部分有证的情况，杭州厂房抵押贷款如只是土地有证厂房无证或只是厂房有证土地无证，这时进行杭州厂房抵押贷款应注意的问题是无证土地或无证厂房的测绘问题。
具体来讲，如果该笔借款逾期起诉，进入强制执行阶段的财产执行方案一般为先对抵押物进行评估拍卖。土地及其上附属厂房虽只抵押了部分（如只抵押了有证土地或只抵押了有证厂房），但根据我国在处理房地产法律关系时历来强调的“房随地走、地随房走”原则，即房屋使用权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体一致，在进行拍卖时无法将土地厂房分割拍卖，所以即使部分不动产无证没有进行抵押登记也应评估其价值，同抵押部分一同拍卖。因没有权属及面积记载，对于无证不动产评估之前应首先进行测绘，测绘其面积后才能根据面积评估出价值进入拍卖程序。如果按照抵押物价值×80%×80%（具体降价要看抵押物的评估价值，我们在这里按照最高降价粗略估算）≥案件受理费+财产保全费+公告费+执行费+评估费等费用的公式进行计算，应加上测绘费一项费用，这部分费用也是由申请执行人预付的。拍卖的款项在进行分割时也仅就抵押部分的价值进行优先受偿。
这里还有一个重点要考虑的问题是对无证厂房或无证土地的贷前价值评估。通常贷前评估阶段，贷款人只考虑有证部分抵押物的价值，而忽略无证部分的价值，认为反正无法抵押登记进行优先受偿可以忽略其价值。在这种情况下一旦拍卖流拍将该土地厂房裁定给贷款人用以抵顶债务，如果有证部分和无证部分的流拍价格大于借款本息及诉讼费用，则大于借款本息及诉讼费用的部分应退还，也就是说土地厂房抵顶给了贷款人，但贷款人要倒找部分钱给债务人，因此在贷前阶段贷款人要考虑这样合不合算，而这就涉及到对无证部分的价值评估。
实践中还存在的情形是，土地厂房都有证但因部分抵押足以覆盖借款，因此贷款人只抵押了部分，如只抵押土地或只抵押厂房，但这种做法并不可取。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。在房地产抵押问题上，实现抵押权必然涉及到抵押财产的转让，因此在设定抵押权时，厂房的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时厂房与土地同时转让。